La vivienda puede ser definida como construcción humana que trata de satisfacer la necesidad de un cobijo frente a las condiciones del medio, o bien como expresión cultural, o incluso como reflejo de las relaciones sociales y económicas en un determinado momento y lugar, es decir, un bien de primera necesidad, y que tanto sufrimiento nos cuesta para adquirir una en propiedad.
Pues parece que en la actual época del bienestar en la que estamos sumergidos, a muchas personas, sobretodo los jóvenes, les resulta casi una utopía acceder a este necesario bien, por su aumento constante del precio, llegando a convertirse en una de las principales preocupaciones para los españoles.
¿Por qué ha subido tanto? Tal vez haya sido el afán especulativo de las multinacionales que se han aprovechado del "superciclo" económico que vive no sólo la economía española sino también la mundial, o la conciencia española de tener nuestra vivienda en propiedad, o el carácter de los españoles de ganar dinero sin trabajar, o por el gran número de inmigrantes que se han instalado en nuestro país y/o tal vez el más importante, la entrada de España en la Unión Europea. Esto último ha supuesto que en política monetaria no gocemos de autonomía en tipos de interés, manteniéndose desde el Banco Central Europeo una política de tipos de interés bajos estos últimos años, lo que ha producido unas hipotecas irrisorias comparadas a los tipos del 18% de hace 20 años. La política monetaria europea recuerda a una mesa con doce comensales y en la que hay que servir el mismo menú para todos, y es que no siempre a todos le gusta el pescado; pues en este caso ha ocurrido algo parecido: nuestra inflación con el euro se ha disparado y la herramienta económica más efectiva hubiera sido aumentar los tipos de interés.
Es cierto (y nadie lo duda) que el motor económico español en el último lustro ha sido la construcción, ha dado empleo a millones de personas con el aumento para la demanda agregada que ello supone, ha hecho que las multinacionales españolas salgan a todo el mundo a expandirse y no sólo a Latinoamérica como ha sido siempre tradición, y que entre otras cosas seamos el país con más nuevos "ricos" del mundo; y todo gracias al mercado inmobiliario.
Esto ha llevado a que el mercado inmobiliario se encuentre sobrevalorado. Se nos ha avisado desde la OCDE que este sobrecalentamiento puede llegar hasta un 30%, la revista "The economist" no deja de mencionar en sucesivos artículos "la bomba de relojería" que tiene España, la empresa estadounidense Morgan Stanley de Fondos de inversión ha calculado que para el 2.008 probablemente bajarán los precios sobre un 4%,… y así infinidad de estudios que alertan de los posible riesgos. Tan sólo, y curiosamente, los únicos que no creen en la bajada son los promotores.
Para hacernos una idea, una pareja tardaría 27’9 años en pagar una vivienda en Cataluña, casi el doble que en Extremadura (14’18 años), según un estudio elaborado por Expocasa que sitúa la media nacional en 20’8 años. Asimismo, la posibilidad de adquirir la primera vivienda se sitúa como media a la edad de 32 años, ya que tan sólo el 2% de los jóvenes de entre 18 y 24 años de la población española total se decide a comprar una casa, frente al 42% de los de la franja de entre 25 y 29 años o el 59% de entre 30 y 34 años.
Se puede tomar como referencia para ver este posible sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, el alquiler de las viviendas. Antes se podría adquirir un piso en propiedad, y gracias a las rentas por arrendamiento pagar prácticamente las letras, mientras que actualmente comprar un piso para ponerlo en alquiler no es rentable, ya que el importe que hay que pagar mensualmente es sustancialmente mayor que el que se obtiene por ingreso s de arrendamiento.
Hablar de una bajada de los precios hace un par de años era motivo de una dura discusión, pero hoy ya son muchos los que tienen la idea de que todo lo que sube baja. Es cierto que la vivienda es un bien de primera necesidad, con una demanda más inelástica que la que pudieran tener otros productos como el mercado automovilístico, pero la realidad es que en el 2.007 se han construido cerca de un millón de nuevas viviendas, donde no se han llegado a vender todas, y tan sólo la mitad de las viviendas vendidas se utilizarán como residencia y las demás con claro objetivo especulativo, por lo que racionalmente debería actuar la ley de la oferta y la demanda. Todo ello unido a que las cuotas mensuales de las hipotecas subirán una media del 30% si los tipos de interés suben al nivel máximo que se ha visto en la Unión Monetaria, es decir, si los tipos oficiales alcanzan el 4’75% o los hipotecarios el 6’39%, puede hacer que no sólo se tambalee el mercado inmobiliario, sino también la economía española por el gran endeudamiento nacional.
¿Qué le podría ocurrir a nuestra economía? Parece que el "superciclo" económico puede llegar a su fin; un derrumbe del mercado inmobiliario podría provocar una reacción en cadena, hacer perder el empleo de muchas familias que se han endeudado prácticamente para la mitad de su vida y más, con lo que probablemente dejarían de pagar sus hipotecas y que a todo ello le pueda acompañar una crisis financiera. Por ello ahora el sector financiero está creando hipotecas a pagar a más años o ideas de reunificación de deudas. Para atenuar los posibles efectos (que podrían ser inimaginables), España debería comenzar por invertir en tecnología para las empresas, y de esa forma aumentar la productividad por trabajador para poder ser más competitivos internacionalmente.
En definitiva, ¿comprar una vivienda es conveniente? A mi forma de entender, comprar una vivienda por el hecho de ganar dinero en poco tiempo parece un negocio un tanto arriesgado; mientras que comprarla para vivir puede tomarse como una opción a tener en cuenta, pues siempre es una pena pagar un alquiler (lo que representa un gasto sin obtención de patrimonio a cambio), y más a sabiendas de que aunque la vivienda baje durante unos años, en el futuro volverá a subir.
Referencias bibliográficas:
www.observatorioeconomiasocial.es
www.expansión.com
www.evivienda.es (Economía y Vivienda)
Juan José Cabello Cubero
Profesor de Economía
